주택임대사업자 다주택자의 양도소득세 중과배제 내용 및 혜택사항

주택임대사업자 다주택자의 양도소득세 중과 배제 내용 및 혜택사항

 

 

양도소득세의 중과세는

다주택자(주택이 2채 이상)가 조정대상지역에서의 주택매매를 할 때에는 기존 세율보다 더 추가적인 세율로 과세를 한다는 것을 뜻하며, 양도소득세의 기본적인 세율에 추가로 10%~20%의 세율이 더 더 더 추가로 계산된다는 것을 말하며, 장기보유 특별공제가 해당되지 않습니다.

 

한마디로 무서운 제도이지요. ^^

 

 

양도소득세의 중과 판단의 기준은 양도일 기준으로 판단하게 되어지며, 취득일 당시 조정대상지역여부가 크게 상관이 없으며, 가장 중요한 것은 매매하는 일자 (양도일) 기준으로 조정대상지역 여부에 따라 양도소득세의 중과가 판단되고 있습니다.

 

 

양도소득세의 주택수 산정기준

여러 주택의 소유자의 양도소득세의 중과기준의 주택수의 산정은 세대 기준으로 산정하게 되어있습니다.

 

세대라고 하면 본인 및 배우자와 그리고 같은 주소에 거주하는 생활을 같이 하는 자 (본인 및 배우자의 직계존비속 및 형제자매)를 말하고 있으며 1세대 1 주택 비과세의 적용하는 세대의 기준과 같다

 

주거 오피스텔, 입주권, 공동명의 주택 (공동명의 소유자 모두 각각의 주택 수산 정 포함), 부동산 매매사업자의 재고주택 등은 주택수에 포함되고 있습니다.

 

 

양도소득세 중과 제외 주택

2 주택 이상 (소득세법 시행령 167조의 10 제1항)

1) 중과 주택수 제외 : 경기도 읍, 면지역 광역시의 군지역, 세종시 읍, 면지역 기타 지역 기준시가 3억 이하

2) 아래 3 주택 중과대상 제외

3) 부득 한 사유 취득 : 근무, 질병, 학업 등 부득이한 사유로 서로 다른 시군에 소재하는 주택으로 매입 당시 기준시가 3억 원 이하 취득 후 1년 이상 거주하고 사유가 해소된 후 3년 이내 양도

4) 수도권 밖 소재 (소득세법 시행령 155조 제8항) : 3)과 같은 사유로 수도권 밖에 소재 주택 취득한 후 사유 해소된 날부터 3년 이내 양도

5) 봉양 동거 합가 : 60세 이상 직계존속 봉양 동거를 위해 합쳐진 후 10년 이내 양도주택

6) 결혼 합가 주택 : 결혼한 날로부터 5년 이내

7) 소송 중 : 소유권에 소송이 진행 중이거나 그 결과로 취득 주택으로 확정판결 후 3년 이내

8) 일시적 2 주택 : 신규주택부터 3년 이내 기존주택을 양도

9) 소형주택 : 기준시가 1억 원 이하, 도정법, 빈집 특례법에 정비구역 및 사업시행구역 소재 제외

10) 중과 제외 1 주택 : 1)~7) 해당 외의 1 주택

11) 조정대상 지정하기 전 계약 : 조정대상지역 공고 전 매수 매매 계약 체결 계약금 사실증명이 가능한 주택

12) 중과 한시적 유예 : 2020년 06월 30일 10년 이상 보유하고 양도

 

 

3 주택 이상 (소득세법 시행령 167조의 3)

1) 중과 주택수 제외 : 경기도 읍, 면지역 광역시의 군지역, 세종시 읍, 면지역 기타 지역 기준시가 3억 이하

2) 장기임대주택 (소득세법) : 지방자치단체 시, 군, 구청과 세무서 주택임대사업자의 등록, 임대 시 기준시가 6억 원 (수도권 3억 원) 이하 주택

3) 감면대상 (조세특례 제한법) : 장기임대주택과 미분양 주택 (조세특례 제한법 97조, 97조의 2, 98)

4) 장기 사원용 : 10년 이상 무상제공

5) 감면대상 주택 (조사 특례 제한법) : 미분양 주택, 신축주택 (조세특례 제한법 98조 2~3, 98조 5~8, 99조~99조 3)

6) 문화재 관련 : 지정문화재, 등록문화재로 등록하거나 지정된 주택

7) 상속 : 상속 개시일에서부터 5년 이내

8) 채권 변제와 저당권 실행 : 취득일 3년이 지나지 않은 주택

8-2) 가정어린이집 : 5년 이상 사용한 후 미사용 된 일로부터 6개월 이하 (지방단체장인가와 세무서 동시 등록 필요)

9) 소형주택 사항 : 삭제됨

10) 중과 제외 주택 외의 1 주택 : 위에 항목 외의 1 주택

11) 조정대상지역 전 계약 : 조정대상지역 공고 있기 전날 매매계약과 계약금 사실 증빙 가능한 경우

12) 중과 유예 주택 : 2020년 06월 30일까지 보유기간이 10년 이상 주택

 

 

09. 13 대책

09. 13 대책 (2018년)으로 양도소득세의중과 배제할 수 있는 대상들이 많이 축소되었습니다.

• 대책 이후 2018년 09월 14일 이후에는 1개의 주택을 넘게 보유한 세대는 조정대상지역에서의 새롭게 취득하는 주택은 주택임대사업자의 장기임대주택 등록을 했어도 양도소득세의 중과 배제가 되지가 않습니다.

 

9. 13 대책 (국토교통부)

 

 

조정대상지역 신규취득 양도세 중과 설명내용

 

위에 설명은 9.13 대책(2018년 9월 13일) 내용 중 양도소득세 중과 설명 부분입니다.

정부의 스탠스를 보여주는 내용이 바로 제일 앞부분에 있네요.

"주택임대사업자의 과도한 세제혜택"이라고 쓰여 있듯이 과도한 혜택이라고 보는 듯합니다.

 

 

 

2018년 04월 01일 비교 (주택임대사업자 등록시점 비교)

1) 공통사항

• 임대 시작일 당시 기준시가가 6억 원 (수도권 밖에는 3억 원) 이하

• 주택임대사업자 지방자치단체 시, 군, 구청과 세무서 동시 등록해야 합니다.

• 임대보증금 및 임대료의 인상률을 5% 이내로 유지

 

1) 03.31 이전

• 주택임대사업자의 단기 임대주택, 장기임대주택 등록 모두 가능

• 5년 이상의 주택임대

 

2) 04.01 이후

• 주택임대사업자의 장기임대주택만 가능

• 8년 이상의 주택임대

 

 

2018일 09월 14일 대책에서는 1채의 주택 이상을 보유하고 있는 세대가 이후에는 조정대상지역에서의 주택구입 시에 장기임대주택을 등록하여도 양도소득세 중과를 받기 때문에 많은 혜택이 사라졌습니다.

 

하지만 건설임대주택은 많은 주택을 소유하고 있어도 양도소득세가 중과를 받지 않고 배제받습니다. 

건설임대주택은 많은 분들이 해당되지는 않을듯합니다.

 

 

건설임대주택 요건은 전용면적 149㎡ 이하 이면서 2호 이상 임대하는 해당 주택의 기준시가의 합이 임대 시작일 당시 6억 원이 넘기 않아야 합니다. 

• 다가구주택의 건선 임대주택 해당여부는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택을 보아 면적 및 기준시가 요건 충족 여부를 판단합니다.