주택임대사업자 종합소득세, 임대소득세 감면 혜택사항

주택임대사업자 종합소득세, 임대소득세 감면 혜택

 

주택임대사업자, 임대사업자의 임대소득세의 법적 근거부터 알아보시죠.

조세특례 제한법 제96조, 소득세법 제12조, 주택법 제2조

 

 

1. 종합소득세에 관해서...

지난 1년간(1월~12월)의 소득금액에 대해 이번 연도 5월 말일까지 주소지 세무서에 신고 및 납부를 하여야 합니다. 

(수입금액-필요경비, 성실신고대상자는 6월 말일까지) 

 

 

종합소득세 대상 : 근로소득, 이자소득, 배당소득, 사업소득, 연금소득, 기타소득

- 종합과세는 종합소득세 대상 소득을 말 그대로 모두 종합(더하기) 합니다.

- 분리과세는 위에 종합과세처럼 하지 않고 분리하는 것을 말합니다.

 

※ 소득세가 누진세율이라고 해서 소득금액이 높은 면 더 많은 세율로 세금을 내야 하기 때문에 여러 소득이 있으신분들에 해당하시는 분들은 종합과세가 세금을 더욱 많이 내야 하기때문에 분리과세가 더 좋습니다. (일반적으로 분리과세가 세금이 작습니다.)

 

 

 

2. 주택의 수는 어떻게 보는가?

1) 공동소유 주택

- 지분이 좀 더 많은 사람의 주택의 수로 계산된다.

 

2) 다가구 주택

- 1 주택으로 보는게 맞으며 각 호실별로 구분 등기가 되어있으면 각각의 구분되어있는 호실을 1주택으로 본다.

 

3) 본인, 배우자 주택수를 합쳐서 계산한다.

※ 주택임대소득 만 주택수를 계산할 때만 본인과 배우자 주택을 합쳐서 본다. (소득과 세액 계산에는 인별로 계산 산정)

 

 

 

3. 주택임대사업자의 소득 구분 내역

1) 월세 (임대료)

- 2 주택자 이상 (공시 가격이 9억 넘는 주택은 1 주택 포함)

 

2) 보증금, 전세금 (간주임대료)

- 3 주택자 이상 (전용면적 40 이하이고 공시 가격이 2억 이하 제외)

- 보증금 및 전세금이 3억 초과하는 경우 해당

- (전세금, 보증금 합계-3억) X 60% X 정기예금 이자율 X 임대일 수 / 365

 

※ 공시 가격이 보통 시세보다 낮게 설정되어 있습니다. 대략 60~70%정도 추정해본다면 실질적으로 13억~15억 정도 가격일것으로 보이나 요즘 들어 공시가격 현실화라고 해서 정부에서 시세에 준하게 계속 올리고 있습니다.

 

 

 

4. 주택임대소득에 대한 과세

2018년도 12월 31일까지는 2천만 원 이하의 임대수입금액에 비과세가 적용되어서 신고 및 납부의무가 없었습니다.

하지만 2019년부터는 2개 중(종합과세, 분리과세) 하나를 선택하여 신고 및 납부하여야 합니다.

 

 

- 2천만 원 이하에서는 분리과세 & 종합과세 선택

- 수입금액의 임대주택 등록 60%, 미등록 50% 필요경비 인정

- 공제금액은 임대주택 등록 4백만 원, 미등록 200만 원 공제

 

※ 수선비, 재산세, 이자비용, 수리 등 실질적으로 필요경비가 많이 들어간 경우 간혹 종합과세가 유리할 수도 있습니다. 하지만 보통의 경우 주택임대사업의 경우 필요경비가 많지 않아서 분리과세가 이득입니다.

 

 

1) 분리과세 시 납부세액 계산 / 2천만 원 이하

(임대수익금액 - (임대수입금액  X  필요경비율) - 공제금액)  X 14% - 세액감면

- 임대수익금액 : 월세, 간주임대료(보증금 등) 합하여 계산하고 간주임대료 3억 미만일 경우 과세대상에 해당되지 않아 나머지만 계산하면 된다.

- 필요경비율 : 주택임대사업자 등록 시 수입 임대금액 60%, 미등록시 50%

(년도 중간에 등록 시, 등록시 기준으로 계산)

- 공제금액 : 주택임대소득을 뺀 다른 소득금액이 2천만 원 이하인 경우 적용 가능

(등록 4백만 원, 미등록 2백만 원, 2천만 원 이상 0원)

- 세액감면 : 일정요건을 충족하는 경우 장기임대주택 75%, 단기 임대주택 30% 계산된 세액에서 감면됨

 

 

2) 종합과세 시 납부세액 계산 / 2천만 원 이상

(임대수입금액 - 필요경비) = 임대소득금액 + 타 소득금액 =종합소득금액 - 소득공제 = 과세표준 X 세율 = 산출세액 - 세액감면 = 납부세액

- 임대수입금액 : 임대료+간주임대료

- 필요경비 : 실질적으로 들어가 간 경비 또는 추계한 필요경비

- 타 소득금액 : 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타 소득에 관한 금액

- 소득공제 : 인적공제 사항

- 7단계의 누진세율 내용 6% ~ 42%

- 세액감면 : 위에 설명처럼 장기임대주택 75%, 단기 임대주택 30%

 

 

3) 종합과세 시 주택임대 소득금액에 관한 사항

소득금액의 정의 : 수입금액에서의 필요경비를 뺀 금액으로 원칙은 장비를 작성하여 실질적으로 사용한 금액만큼 빼는 것이 맞다. 하지만 장부를 작성하지 않고 실질적으로 사용금액을 확인이 불가능할 때는 예외로 추계신고로 소득금액을 계산하기도 한다.

 

※ 이때 중요한 것이 추계신고 시 단순경비율, 기준경비율 어떤 것이 적용 가능한지가 중요하다.

 

 

4) 장부작성으로 주택임대 소득금액 산정 

임대수입금액 - 필요경비 = 임대소득금액

- 임대수입금액 : 임대료 + 간주임대료

- 필요경비 : 공인중개 사사 수료, 대출이자, 재산세, 인테리어, 각종 수리비용

 

 

5) 장부 미작성으로 추계신고 시 주택임대 소득금액 산정

임대수입금액 - 필요경비 = 임대소득금액

- 임대수입금액 : 임대료 + 간주임대료

- 필요경비 : 임대수입금액 X  추계 경비율

 

※ 단순경비율 42.6, 기준경비율 10.2%

 

 

6) 단순경비율과 기준경비율의 대상자 확인방법

장부를 미작성하는 사업자는 직전 연도, 신규로 사업자등록을 하는 사람은 당해연도 아래의 금액 이하이면 단순경비율에 적용 가능하며 아래 금액을 넘을 경우 기준경비율로 적용된다.

- 기존 사업자 : 24백만 원 이상(기준경비율), 24백만원 미만(단순경비율)

- 신규사업자 : 75백만 원 이상(기준경비율), 75백만원 미만(단순경비율)

 

 

 

5. 소득세 감면 내용

1) 주택임대사업자의 소득세 감면 내용 조건

- 국민주택규모 이하 주택, 주택 및 부수토지포함 (다가구의 경우 가구당 전용면적 기준)

- 임대개시일 당시 기준시가 6억 원 이하 주택

- 의무임대기준 지킬 것 (장기임대주택 8년, 단기 임대주택 4년)

- 임대료 증액 제한 5%

- 시, 군, 구청에 임대사업자등록과 세무서 주택임대사업자로 등록할 것

 

단기 임대주택 4년 : 30%

장기 임대주택 8년 : 75%

 

2) 국민주택규모가 궁금해하실 것 같아서.

주택법 제2조 제6호에 "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다.

라고 정의되어 있습니다. 

 

한마디로 85제곱미터입니다.

 

 

 

6. 분리과세와 종합과세 종합 비교

1) 분리과세 / 2천만 원 이하

- 필요경비 : 등록 60%, 미등록 50%

- 소득공제 : 등록 4백만 원, 미등록 2백만 원

- 세율 14%

- 세액감면 : 단기 30%, 장기 75%

 

2) 종합과세 / 2천만 원 이상

- 필요경비 : 실질적 경비, 추계 경비

- 소득공제 : 부양가족으로 차별 적용

- 세율 : 6% ~ 42%

- 세액감면 : 단기 30%, 장기 75%

 

 

여기까지 읽어 오시느라고 고생하셨습니다.

주택임대사업자의 알아야 할 내용들이라서 좀 길게 작성됐습니다.

 

점점 혜택이 줄어들어 있는 것이라도 잘 챙겨야 할 때인 듯합니다.