주택임대사업자 임대인에 대한 임대료, 매각제한, 의무사항

주택임대사업자 임대인에 대한 임대료, 매각제한, 의무사항

에 대해 말씀드릴게요. 😓

 

1. 임대료 5% 증액 관련 사항

주택임대사업자(임대사업자)의 가장 무서워(?) 하는 강제 의무사항입니다.

 

일단 

 

계약 후 임대기간 내에 임대료 증액을 5% 이내에서 올릴 수 있습니다

5% 보다 높여 받을 수 없는 것입니다.

 

 

 

현제 주택임대사업자 임대료 관련 법률 근거는

 

민간임대주택에 관한 특별법 ( 약칭 : 민간임대주택법 ) 제44조(임대료)

① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월 임대료를 포함한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다. <개정 2019.4.23>

1. 공공지원 민간임대주택의 경우:주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 임대사업자가 정하는 임대료

2. 장기일반 민간임대주택 및 단기 민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차 계약(이하 "종전 임대차 계약"이라 한다)이 있는 경우에는 그 종전 임대차 계약에 따른 임대료

② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. <개정 2018.1.16, 2018.8.14, 2019.4.23>

③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <신설 2018.8.14>

④ 임대사업자가 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월 임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다. <신설 2018.1.16, 2018.8.14>

⑤ 임대사업자는 임대료를 현금 또는 「여신전문금융업법」 제2조에 따른 신용카드, 직불카드, 선불카드를 이용한 결제로 받을 수 있다. <신설 2018.12.18>

 

 

 

예전 법률에서는 연 5% 제한사항이라고 되어 있었습니다.

통상 계약기간은

 

아파트 2년

오피스텔 1년

계약으로 진행합니다.

 

연 5%의 규정이 논란이 있었습니다. (법에서는 연 5%로 표시되어 있었습니다.)

하지만 국토부 답변은 계약기간이 2년이고 2년 된 계약에서는 2년에 1번 5%로 규정되었죠.

하지만 오피스텔은 1년을 계속 적용받고 있었습니다.

 

 

하지만 

 

관련된 내용을 찾아보니 국토교통부 새로운 보도자료가 있었습니다.

핵심만 말씀드리면 연 5%가 아닌 직전 계약 금액 대비 5%로 정의되었고 법도 바뀌었더군요.

 

 

 

2020-06-01 국토교통부에서의 임대료 연 5% 아닌 직전 계약 금액 대비 5%로 정의한다는 보도자료 내용입니다.

국토교통부 임대료 증액관련 보도자료

 

 

첨부문서도 궁금해하시는 분들을 위해 아래▼에 첨부해드려요.^^

200601(설명)등록임대주택 임대료 증액기준은 직전 계약 임대료 대비 5퍼센트 이내로 해석하고 있습니다.(민간임대정책과).pdf

0.13MB

200601(설명)등록임대주택 임대료 증액기준은 직전 계약 임대료 대비 5퍼센트 이내로 해석하고 있습니다.(민간임대정책과).hwp

0.09MB

 

 

2. 임대계약 후 임대기간에서는 매각제한

임대의무기간은

 

단기 4년

장기 8년

은 무조건 보장된다고 생각하셔도 무방합니다.

 

 

주택임대사업자(임대사업자)가 임대주택을 매도할 경우 다른 주택임대사업자(임대사업자)에게만 매도할 수 있으며 그때에는 다른 등록 사하 업자에게 지위를 포괄적으로 승계하는 포괄양수도 계약을 하게 됩니다.

 

따라서 임대인은 임대기간은 물론이며 임대의무기간 위 기간 동안은 주거의 보장을 받게 됩니다.

 

예외사항으로는 주택임대사업자(임대사업자)가 망하기 직전까지 가거나 망하면 예외이지만 그런 경우는 거의 없다고 생각해요.

 

 

경제적상황에 임대를 계속할수 없는 경우에도 양도 허가신청을해서 허가를 얻어야 매도를 하실수 있습니다.

 

▼ 임대의무기간이 8년이상인 민간임대주택을 300호 또는 300세대 이상 등록한 임대사업자는 해당없음

• 2년 연속 적자가 발생한 경우
• 2년 연속 부의 영업현금흐름이 발생한 경우

▼ 해당 사유가 발생한 주택에 한정하여 양도가능 합니다.

• 최근 12개월간 사업자의 민간임대주택 중 미임대 주택이 20%이상이고 동 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 않는경우
• 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우

 

 

이쯤에서 임대기간 내 주택임대주택의 매각제한 법을 알아보겠습니다.

해당 중요사항은 진하게 처리해드릴게요.^^

 

민간임대주택에 관한 특별법 ( 약칭 : 민간임대주택법 ) 제43조(임대의무기간 및 양도 등)

① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도 계약서에 명시하여야 한다.

③ 제2항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하는 경우에도 준용한다. 다만, 양수하는 자가 임대사업자로 등록하지 아니하는 경우에는 제2항 후단을 적용하지 아니한다.

④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다. <개정 2018.1.16>

1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우

2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2제1항제3호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 8년 임대 이후 매각하는 경우

 

민간임대주택에 관한 특별법 시행령 ( 약칭: 민간임대주택법 시행령 ) 

제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제43조 제1항에서 "임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점"이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.  <개정 2017. 9. 19., 2018. 7. 16.>

  1. 민간건설임대주택: 입주 지정기간 개시일. 이 경우 입주 지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다.

  2. 민간 매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.

  3. 법 제5조 제3항 본문에 따라 단기 민간임대주택을 장기일반 민간임대주택으로 변경 신고한 경우: 다음 각 목의 구분에 따른 시점

    가. 단기 민간임대주택의 임대의무기간 종료 전에 변경신고한 경우: 해당 단기민간임대주택의 제1호 또는 제2호에 따른 시점

    나. 단기민간임대주택의 임대의무기간이 종료된 이후 변경신고한 경우: 변경신고의 수리일부터 해당 단기민간임대주택의 임대의무기간을 역산한 날

  ② 법 제43조 제4항에 따라 임대의무기간 중에 민간임대주택을 양도하려는 임대사업자는 국토교통부령으로 정하는 신청서와 첨부서류를 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.  <신설 2018. 7. 16.>

  ③ 법 제43조 제4항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 경제적 사정"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 임대의무기간이 8년 이상인 민간임대주택을 300호 또는 300세대 이상 등록한 임대사업자에 대해서는 제3호 및 제4호의 경우로 한정한다.  <개정 2018. 7. 16.>

  1. 2년 연속 적자가 발생한 경우

  2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우

  3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우

  4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우

  ④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항 제3호 또는 제4호에 해당하여 법 제43조 제4항에 따른 양도 허가를 하려는 경우에는 해당 사유가 발생한 주택에 한정하여 허가하여야 한다.  <개정 2018. 7. 16.>

  ⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제43조 제4항 제2호에 해당하여 같은 항에 따른 양도 허가를 하려는 경우에는 주택의 총 양도 가격이 필요한 운영비용 등의 추계액을 초과하지 아니하는 범위에서 허가하여야 한다.  <신설 2018. 7. 16.>

 

제34조의 2(임대료) 법 제44조 제2항 본문에서 "대통령령으로 정하는 증액 비율"이란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다.

  1. 100세대 이상 민간임대주택단지: 「통계법」에 따라 통계청장이 고시하는 지출목적별 소비자물가지수 항목 중 해당 임대주택이 소재한 특별시, 광역시, 특별자치시, 도 또는 특별자치도의 주택임차료, 주거시설 유지ㆍ보수 및 기타 주거 관련 서비스 지수를 가중 평균한 값의 변동률. 다만, 임대료의 5퍼센트 범위에서 시ㆍ군ㆍ자치구의 조례로 해당 시ㆍ군ㆍ자치구에서 적용하는 비율을 정하고 있는 경우에는 그에 따른다.

  2. 제1호를 제외한 민간임대주택: 임대료의 5퍼센트. 다만, 주거비 물가지수 및 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려해야 한다.

[본조 신설